中古マンション購入日記:固定金利と変動金利。うちはこっちを選びました!

こんにちは初雪です。

金消契約はまだ先なのですが、金利について考えたいと思います。

固定にするか変動にするか?

それぞれでシュミレーションしてみました(大体の計算で端数などは省略してます)

シュミレーションはみかローンを使いました。

金利：変動金利の場合

当初の返済額はボーナス払い無しで61,000円位です。
これに管理・修繕積立費がプラスされた金額が毎月の支払い額になります。

変動は半年ごとに見直され（4月・10月）金利が下がれば返済額も減るけど
金利が上がれば返済額も増えます。

例えば10年ごとに1％づつ上がるとすれば

金利	月
当初（0.4）	62,000
10年後（1.4)	69,000
20年後（2.4）	74,000

5年ルール

実際は5年ルールがあり、半年ごとに上がったり、下がったりすれば家計管理が大変なので5年間は返済額が変わらないというルールがあります。

5年に一回は見直されるという事なので、我が家は実質6回の見直しがあると言うこと。

125％ルール

実際に5年後に金利が上昇していても、返済額は1.25倍しか上がらない。
125％ルールがあります。

未払利息の恐怖

「5年ルール」や「125％ルール」があるので、毎月の返済額は変わらないけど、利息は増えていくことはあります。

その結果、利息分しか払う事ができなくなり、元金が減らないばかりか、払えない利息も出てくる事を未払利息と言います。

払えない利息が出てきたとしても、返済期間は変わらないので最終的には未払利息と元金を一括返済しなければなりません。

金利：固定金利の場合

ボーナス払い無し月の返済額は78,000位です。
これに管理・修繕積立費がプラスされた金額が毎月の支払い額になります。

変動に比べて16,000円位の差があります。

金利：ミックスプラン

借入金額の半分を変動・半分を固定にするミックスはどうなんでしょうか?

（固定）38,875＋（変動）31,100＝69,975
これに管理・修繕積立費がプラスされた金額が毎月の支払い額になります。

でも、半分は変動なので、同じく10年ごとに1％上がると考えたら

変動金利	月	固定金利（1.9）	合計
当初（0.4）	31,100	38,875	69,975
10年後（1.4）	34,700		73,575
20年後（2.4）	37,000		75,875

（変動利率の端数省略してます）

総支払額の差

総支払額の差額は変動と固定だと648万円の差があります。

 

まとめ

考えれば考える程悩む金利問題。

未来は誰にも分からないから、もうギャンブルですね。

初雪家が購入した物件は、将来売るなり、貸すなりするつもりで購入しました。

なので、売りやすい様に立地が良い物件を購入しました。なのでちょっと高めです。

（中古マンションの平均は1500万位だそうです）

本格的な金利上昇はバブル世代が退職した後の2035年以降と言われています。

１０年一区切りとして考えているので、そう考えたら変動で行けるかな?

それに、住宅ローンを組む約6〜7割の人が変動を選ぶらしいです。
半数以上が変動を選んでいるなら、上がるとしても急激に利率が上がる事はないかと思うのです。