マンションを購入する事に決めてから2ヶ月ですが、何もかもが初めての事で今更ながら勉強している初雪です。
建物の事・管理・設備・内装・相場・資産性・住宅ローン等などを知れば知るほど買えなくなっています。
何も知らない方が勢いで買うことできたのかも…
でも、それはかなりリスクを伴うよ
誰?
前の記事でも少しふれていますが、不動産ド素人の私が中古マンションを購入するにあたって、譲れない条件を詳しく書いていこうと思います。
私が中古マンション購入で こだわる5つの条件
①ペット可
②利便性が良い
③資産価値がある
④50㎡以上
⑤管理は全部委託が絶対
こだわりが多すぎるから見つからないんだよ
だからどちら様?
ペット可物件
新築のマンションはほぼペット可が主流となってきている様に思います。
しかし、中古となると10分の1位に減ります。
中古でペット可物件で気に入る物を見つけるのが、そもそも難しいのですが
いつか犬をお迎えしたいので第1条件としてます。
利便性が良い
こんな良い場所にマンションを新築で買ったら億はするんじゃないか?!みたいな場所の物件でも、中古だから手に入る金額で売り出されていたります。
例えば、Wアクセスやトリプルアクセルも可能な駅近物件だったり、市街地で買い物や病院などが近く、暮らしやすいなどの立地の良さが中古物件最大の魅力だと思っているので、中古マンションを買うなら利便性を重要だと思っています。
資産性がある
売却したら高く売れる。もしくは貸したら高く貸せる物件の事です。
実際、資産価値が落ちにくい物件は立地の良さだと思うので、やっぱり利便性とも関係してくるんですよね。
築古マンションなら建物の価値はほぼ無いとしても、立地さえ良ければ売ったり・貸したりできるだろうし、やはり中古を買うなら立地なんじゃないかと思いました。
50㎡以上
色々、物件を見て思うのは２人暮らしでも50以下だと圧迫感があるなと思いました。
55以上70以下位が狭すぎず、広すぎずが理想です。
管理は全部委託
中古マンションは「管理を買え」と言われるくらい管理は重要です。
マンションは毎月管理費が発生しますし、管理状態によってはとんでも物件もあったりするので管理は重要！
管理形態には全部委託・一部委託・自主管理の３つがあります。
全部委託とは
清掃・建物設備の維持管理。会計業務など全ての業務を管理会社が担当する事。
その分、月の管理費は高くなります。
一部委託とは
会計業務など専門的な事は管理会社のお願いして、清掃や設備点検などは住人がします。
その分管理費はおさえられますが、負担もありますよね。
自主管理
自主管理は全部の業務を住人達がする事です。
会計・清掃・設備点検などなど・・・。
想像するだけで無理
自分達でやるぶん管理費は格安です。
管理費1,800円とかありましたよ
安いけどこの自主管理は一番避けたい。
長期修繕計画がなかったり、管理規約がない物件もあります。
そういった物件は住宅ローンが組めなかったりするので、現金一括払いだったりします。
そんな物件売ることになっても売れないよ
実際、自主管理物件を内見しましたが、清掃が行き届いておらず汚かったんですよね
なので、私は断然全部委託!!
でも、管理費が何故か高い物件もあるんですよね。
今まで見た物件で一番高いのは全部委託で14,000円でした。
タワマンか?！
私の感じた所、総戸数にもよりますが全部委託でも高くても相場は10,000円位かな?といった印象です。
（私の住む地域ではコレくらいですが、東京とかは高そうですね）
まったく気にしないのは内装
逆に気にしないのは内装です。
リノベでどうにでもなるので一切気にしません。
でも、最近は中古マンションのリノベ済み物件とか増えてますよね。
余計な事しないで！とさえ思う様になりました。
スケルトンで安く購入して、自分の好きな様にリノベするのが一番の理想。
余談ですが、中国ってほぼスケルトンで販売するんですって。へぇーって思った話でした。
掘り出し物の物件なんかない!と不動産屋さんに言われた話
新築も中古も見てリノベ会社にも相談していますが、不動産屋さんがよく
「掘り出し物の物件なんかありませんよ」って言うんですよね。
確かにそうかもしれませんが、一生の買い物かもしれないから妥協はできない!
と思っています。
きっと、物件にも運命の出会いみたいな物があって、一目惚れみたいな部屋に出会えると信じて現在探しています。
って言うか白熊何者?
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